Lietuvos NT rinka artėja prie lūžio taško: augimas išlieka, bet rizikos didėja
Šių metų pavasarį Lietuvos būsto rinkoje kol kas labiau matyti ne stagnacija, o dar vienas augimo etapas. Vis dėlto tai jau nebėra toks laikotarpis, kai kainas į viršų stumia beveik viskas vienu metu.
Dabar rinka atrodo brandesnė ir jautresnė. Tai reiškia, kad bendras kainų kritimas kol kas nėra pagrindinis scenarijus, tačiau vis aiškiau matyti lėtesnio, netolygaus augimo rizika.
Kas dabar dar kelia kainas?
Lietuvos bankas skelbia, kad 2025 metais būsto rinkos aktyvumas buvo didžiausias nuo 2021 metų. Per metus registruota 20 proc. daugiau būsto pardavimo sandorių nei 2024 metais, o pati paklausa ypač išsiskyrė Vilniuje.
Svarbu ir tai, kad kainų augimas nėra vien teorinis lūkestis. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad 2026 metų kovą metinis būsto kainų augimas Lietuvoje siekė 14,84 proc. Tai reiškia, kad kainos šiuo metu vis dar kyla gana sparčiai.
Paklausą palaiko ir pigesnis skolinimasis nei prieš metus. Europos Centrinis Bankas 2026 metų kovo 19 dieną bazines palūkanų normas paliko nepakeistas, o indėlių palūkanų norma liko 2 proc. Tai gerokai mažiau nei 2023 metų piko laikotarpiu, todėl būsto paskolų našta pirkėjams nebėra tokia sunki, kaip buvo prieš metus ar pusantrų.
Prie kainų spaudimo prisideda ir gyventojų pajamos. Lietuvos bankas metų pradžioje prognozavo apie 9 proc. darbo užmokesčio augimą 2026 metais, o tai reiškia, kad dalis namų ūkių ir toliau išlaiko galimybę skolintis bei pirkti būstą.
Papildomą impulsą kuria ir demografija. Oficialiais statistikos duomenimis, 2025 metų pradžioje Lietuvoje gyveno 2,8907 mln. nuolatinių gyventojų. Didžiausias spaudimas juntamas Vilniuje, nes būtent sostinėje koncentruojasi didelė dalis gyventojų prieaugio ir būsto sandorių.
Kodėl stagnacijos scenarijus vis dėlto niekur nedingo?
Nors rinka dar kyla, dalis signalų jau ragina atsargiau vertinti 2026 metų perspektyvą. Lietuvos bankas metų pradžioje pažymėjo, kad kainos jau auga šiek tiek greičiau už gyventojų pajamas, o tai ilgainiui gali pradėti slopinti aktyvumą.
Tai ypač svarbu todėl, kad Lietuvos rinka labai jautri palūkanoms. OECD vertinimu, apie 98 proc. būsto paskolų Lietuvoje yra su kintamomis palūkanomis. Vadinasi, jei infliacija euro zonoje užsitęstų ir palūkanų mažėjimas sustotų, daliai pirkėjų finansinė erdvė greitai susiaurėtų.
Rizikų prideda ir pasiūlos struktūra. Lietuvos banko duomenimis, 2025 metų gruodį didmiesčių pirminėje rinkoje buvo apie 7,5 tūkst. būstų, tačiau laisvas fondas jau pradėjo mažėti. Vilniuje net 60 proc. siūlomų būstų statybos dar nebuvo baigtos, o pradėtų statyti būstų skaičius atsiliko nuo rezervacijų. Tai reiškia, kad vienose vietose pasiūla dar atrodo pakankama, bet kitose jau formuojasi trūkumo požymiai.
Be to, stagnacija nebūtinai turi atrodyti kaip visos šalies sustojimas. Labiau tikėtina, kad ji pirmiausia pasireikštų atskiruose segmentuose: senesnės statybos būste, mažesnio likvidumo miestuose ar ten, kur pirkėjų perkamoji galia nebepaveja kainų.
Ko tikėtis 2026 metais?
Šiuo metu labiausiai tikėtinas scenarijus yra ne staigi stagnacija visoje rinkoje, o nuosaikesnis ir labiau išsiskaidęs augimas. Kitaip tariant, kainos dar gali kilti, tačiau ne visur vienodai ir ne tokiu tempu, kokį matėme atsigavimo pradžioje.
Jei atlyginimai toliau augs, o palūkanos išliks dabartiniame lygyje, didmiesčiuose kainų spaudimas gali tęstis. Tačiau jei kainos ir toliau augs greičiau nei pajamos, rinka natūraliai pradės vėsti, pirmiausia per lėtesnius sandorius ir ilgesnį apsisprendimo laiką, o tik vėliau per kainų stagnaciją.
Todėl trumpas atsakymas į klausimą, ar 2026 metais NT kainos dar kils, ar jau laukia stagnacija, šiandien būtų toks: bendras augimas dar nesibaigė, bet rinka jau perėjo į daug atsargesnę fazę, kurioje vis daugiau lems ne bendras optimizmas, o pirkėjų pajamos, palūkanos ir reali pasiūla konkrečioje vietoje.
